Mercado inmobiliario revela señales de ajuste y BC insistirá con riesgos de burbuja

Por M.Marañón y J.C.Prado



Las advertencias del Banco Central sobre eventuales riesgos en el mercado inmobiliario están comenzando a tener efecto. Los datos demuestran que el número de transacciones de viviendas está cayendo en algunos sectores y que los permisos de edificación están comenzando a disminuir lentamente.

Sin embargo, parece que la reacción no llegó a la velocidad que buscaba el instituto emisor cuando hizo las primeras advertencias sobre el incremento de precios de viviendas que se estaba observando en ciertas comunas. Según varias fuentes, el Informe de Estabilidad Financiera que se conocerá mañana incluirá un completo análisis del sector inmobiliario y dará a conocer varios indicadores que deberían ser entendidos como una luz amarilla para los actores de esta industria.

Si bien los expertos coinciden en que no estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, comparten que los aumentos de precios en algunas zonas de la capital no tienen una justificación clara. 
La preocupación del Central, agregan, se fundamenta desde el punto de vista financiero y macroeconómico. Respecto a este último, el ente emisor ve con inquietud la velocidad del gasto interno y como afecta el déficit en cuenta corriente. Actualmente, este último indicador está en 3,2% del PIB y una posible evolución negativa podría dejar más expuesta a la economía nacional a un empeoramiento de la condiciones de la actividad.

Por ello, indican, una de las formas de evitar que esa situación se produzca es enviar señales para que el gasto modere su ritmo de expansión y la cuenta corriente empiece a regresar a niveles positivos.

El otro temor de la entidad que encabeza Rodrigo Vergara es el financiero. Preguntas como: ¿Cuál es el nivel de endeudamiento de las familias? ¿Cuál es la evolución del loan to value (préstamo sobre precio) promedio de los créditos hipotecarios que entrega la banca? o ¿Cómo evitar el contagio de una posible burbuja hacia el resto de la economía?, son algunas de la interrogantes que tendría internamente dicha entidad. 



Precios en alza 


La señal por parte de la autoridad monetaria está sobre la mesa y ahora sería el turno de una reacción tanto de la demanda como de la oferta, situación que estaría comenzando a suceder creen algunos analistas.

Según cifras de la consultora experta en tasaciones Arenas & Cayo, el número de transacciones está comenzando a caer y la diferencia entre el precio de vivienda nueva y usada está siendo cada vez menor en algunos sectores de la capital (ver página 11).

Desde el punto de vista de la industria, los permisos de edificación entre enero y octubre de este año cayeron casi un 20% respecto a igual lapso de 2011.

En los bancos, en tanto, existiría claridad respecto a esta situación de riesgo que se estaría generando en algunos sectores de la capital, lo que habría puesto más restrictiva la entrega de créditos.

Con todo, hay que recordar que una burbuja no se evidencia hasta que revienta.

Advertencias del IEF
Las conclusiones
En el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer semestre de este año causó sorpresa el recuadro destinado al sector inmobiliario. En esa oportunidad las conclusiones fueron claras: "En los últimos dos años se ha generado una dinámica de alzas de precios de viviendas residenciales en ciertas comunas que no se había observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podría configurar una fuente adicional de riesgo".
Y agrega: "Es importante que los deudores y prestamistas internalicen que las alzas de precio recientes no aseguran alzas en el futuro, en especial dado los escenarios de riesgo externos planteados en este Informe".